Grundsätzlich ist vor Errichtung oder Abbruch von baulichen Anlagen ein Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahren zu durchlaufen. Der Prüfungsumfang ist abhängig von der Art des Vorhabens. Je größer und komplexer, desto umfangreicher wird die Anlage von der Baurechtsbehörde geprüft.
Auch soweit Bauvorhaben von der Baurechtsbehörde nicht geprüft werden, müssen sie den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Der Bauherr trägt die Verantwortung, dass sein Vorhaben auch die nicht geprüften Vorschriften einhält. Er kann Fachleute mit dieser Aufgabe betrauen und ggf. auch bevollmächtigen. Beispielsweise müssen Brandschutzvorschriften eingehalten oder die Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden, auch wenn dies von der Baurechtsbehörde nicht explizit überprüft wird. Es ist auch möglich, dass Festsetzungen des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutzbestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen.
Es gibt folgende Verfahren:
- das Vollverfahren: kann bei großen Wohnbauvorhaben und bei allen anderen Vorhaben durchgeführt werden. Für Sonderbauvorhaben (§ 38 LBO) ist es zwingend erforderlich.
- das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren: Sie beantragen eine Baugenehmigung und die Baurechtsbehörde prüft nur bestimmte Punkte davon.
- das Kenntnisgabeverfahren: Sie informieren die Baurechtsbehörde umfassend. Das reicht aus. Die Baurechtsbehörde wird nicht weiter tätig.
- verfahrensfreie Bauvorhaben: Sie müssen keine Baurechtsbehörde informieren, die Baurechtsbehörde prüft vor Ihrem Vorhaben nichts.
Jedes Verfahren ist für bestimmte Gebäudearten vorgesehen. Manchmal sind auch bestimmte Merkmale relevant, zum Beispiel eine bestimme Gebäudehöhe.
Achtung: Kein Baubeginn ohne die gegebenenfalls erforderliche Genehmigung!
Bauen ohne erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann Sie Geld kosten. Hinzu kommt das Risiko, dass Sie eine nicht genehmigungsfähige, aber begonnene Baumaßnahme wieder ganz oder teilweise beseitigen müssen.
Der rote und der grüne Punkt
Sobald Sie alle Genehmigungen eingeholt haben, können Sie die Baustelle einrichten, dürfen aber noch nicht loslegen:
- Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben dürfen Sie das erst nach Erhalt des Baufreigabescheins, dem "Roten Punkt".
- Bei kenntnisgabepflichtigen Vorhaben dürfen Sie das erst nach Ablauf einer Frist ab Einreichung der vollständigen Bauvorlagen (zwei Wochen oder einen Monat). Dafür hat sich– obwohl gesetzlich nicht erforderlich – ein „Grüner Punkt“ eingebürgert.
- Bei Teilbaufreigaben, wenn also zum Beispiel bis zur Entscheidung des Bauantrags nur die Erd- und Gründungsarbeiten freigegeben wurden, haben sich jeweils "halbe Punkte" eingebürgert.
